Soltüstık Казахстан
2020 жыл соңына қарай тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесіне қатысушылар саны қазіргі 425 мыңнан 1,5 миллион адамға дейін көбеймек. Ал Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі беретін несие көлемі оның даму стратегиясына сәйкес 1 триллионға жетеді.
Бұл туралы “Қазақстанның тұрғын-үй құрылыс жинақ банкі” АҚ (ҚТҚЖБ) Басқармасының төрайымы Нұрбүбі Наурызбаева сенімді түрде баяндайды. Осынау сенімге ҚТҚЖБ-ның онжылдық қарқыны мен статистикасы да серік бола алады. Ал бұл аралықта Германия үлгісімен жасақталған қазақстандық тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі нөлдік кезеңнен бастап, бірнеше белестерді еңсерді.
ЕЛУ ДЕ ЕЛУ
Бірінші – күрделісі, қоғамға жаңадан енгізілген бұл жүйенің шешуші қағидаты: 50х50 еді. Яғни, керекті соманың жартысын есепшотта жинақтау қажет те, қалған жартысын банк береді. Алғашқы үш жылда бұл жүйе тек қана депозит қабылдауға ғана жұмыс істеді. Және нарық үшін үйреншікті емес жағдайда тиімді несие алуға болатынына күмән келтіргендер аз болмады. Алайда, бірінші болып қоныстойын тойлай бастаған салымшылар кезеңі осынау жүйенің жұмыс істеуге кіріскенін көрсетті. Әрі бұл жүйе баспана мәселесіне қатысты барлық мәселені шеше алатындай барша үшін қолжетімді еді: пәтер, үй, жер телімін сатып алу, жөндеу, айырбастау. Осы күнге дейін 173 миллиард теңгедей займ алған 52 мыңнан астам банк клиенті баспана жағдайын жақсартып үлгерді. Ал 2008 жылдан бастап жүйе мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасын жүзеге асыру құралы ретінде пайдаланылып келеді. Әрқайсысы өзіндік ерекшелікке ие болса да, жүйенің икемділігі мен оның бағдарламаларының бейімделгіштігі осынау игі мақсатты табысты іске асыруға ықпал етуде.
Бірақ, баспанаға деген сұраныс әлі де өте жоғары, ал мемлекеттік бағдарлама ұсынатын жағдай барынша тиімді болғандықтан, оны қажетсінетіндер саны мүмкіндіктен әлдеқайда асып кетеді. Банк мәліметтері бойынша, “Қолжетімді тұрғын үй – 2020” бағдарламасы аясында тұрғын үй сатып алушылардың пулын жасақтаған кезде аймақтарда бір бөлмелі пәтерден екі адамға дейін, Астана мен Алматыда 4-6 адамға дейін үміттенген. Бұл жерде шектеуші фактор ретінде қаржыландыру көлемі мен құрылыс қарқынын алға тартуға болады. Мемлекеттік бағдарлама – бұл бірінші кезекте – көкейкесті тұрғын үй мәселесін шешу мүмкіндігі. Ал тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің міндеті – халықты баспанамен қамтамасыз ету мәселесін жүйе негізінде шешу. Сондықтан ҚТҚЖБ-ның мемлекеттік бағдарламаға қатысуы – банк алдына Үкімет қойып отырған міндеттердің бірі ғана.
ҚОЛЖЕТІМДІЛІК ФАКТОРЫ
– Нұрбүбі Серікқажықызы, несиелеу барысында қолжетімділік факторы жұмыс істеп отыр ма?
– Мұны мен Сізге сандармен, мысалдармен өрнектеп берейін. Банктің тарифтік бағдарламаларына байланысты (әңгіме “Бастау”, “Өркен”, “Кемел”, “Болашақ” бағдарламалары туралы) ставкалар мынадай: жылдық номиналды мөлшерлеме – 3,5-5 пайыз, тиімді ставка – 4-6,2 пайыз. Ал екінші деңгейдегі банктерде ипотека бойынша номиналдық мөлшерлеме 11-ден бастап 15 пайызға дейін, тиімді мөлшерлеме 12,7 пайыздан бастап 17,7 пайызға дейін. Өзіңіз де білесіз, ипотека талаптары бойынша салымшының бастапқы міндетті салымы 10 пайыздан бастап 50 пайызға дейін. Біздің бағдарламалардың талаптары бойынша – алатын несиенің жартысын міндетті түрде банк депозитінде жинақтау қажет. Жинақтау мерзімі үш жылдан басталады. Мысалы, пәтердің бағасы 6 миллион теңге делік. Егер Сіз “Өркен” тарифін таңдасаңыз, онда 5 жыл ішінде 45 мың теңгеден жинақтап отыру қажет, одан кейін келесі 10 жылда тұрғын үй займы бойынша төлем шамамен 30 мың теңгені құрайды. Мәселен, егер Сіз 15 жылға 13,5 пайыз үстемемен ипотекалық несие алатын болсаңыз, осы 15 жыл ішінде ай сайын 78 мың теңге төлейсіз. Айырмашылық өте үлкен, бұл банкке құятын ай сайынғы төлемнен де пайыздық сыйақының жалпы сомасынан да көрінеді. Бірінші жағдайда жалпы пайыздық сыйақы 0,7 миллион теңге болса, ипотекалық займда 8 миллион теңге болады. Егер Сіздің қысқа мерзімде қаражат жинақтай алатын мүмкіндігіңіз болатын болса, мәселен “Бастау” тарифтік бағдарламасы бойынша делік, онда ай сайынғы жинақтау төлемі алғашқы 3 жыл аралығында 75 мың теңгені құрайды. Ал тұрғын үй займы бойынша төлем келесі 6 жылда 48 мың теңге болады.
– Әңгіме ауанын жинақталған қаржыға орайластырылған баспана қолжетімділігіне ауыстырсақ. Қазір тұрғын үйдің бағасын тұрғындардың жалақысы қуып жете алмайды. Ал жүйе ҚТҚЖБ-дағы “жинақ + несие” нарықта нақты баспана сатып алуға мүмкіндік берсе ғана тиімді. Мәселен, ұлымның алғашқы шарттық сомасы бір бөлмелі пәтердің үштен біріне де жетпейді. Әрине, шартты ұзартып, жарна сомасын көбейтуге мүмкіндік болды. Дегенмен, бұл жеке мысал, ал жалпы алғанда Сіздер нарықты сараптап, орташа шарттық бағаларды оның бағаларымен салыстырып көрдіңіздер ме?
– Әрине, біз мұндай есептерді тұрақты түрде жүргіземіз. Оған қоса халық та бұл айырмашылықты салыстыруды жақсы меңгеріп алды. Көптеген адамдар сіз айтқандай, келісімшартты үлкен сомаға қайта жасайды немесе жинақтау мерзімін ұзартады. Мен “Өркен” бағдарламасын мысалға келтірдім ғой. Енді “Кемел” бағдарламасын айта отырып, нарықтағы бағаның құбылуына қатысты оның қалай жұмыс істейтінін түсіндіріп берейін. Бұл тарифтік бағдарлама да “халықтың барлық санаты үшін тұрғын үйді кейіннен сатып алуға болатын жалға алу” санаты бойынша мемлекеттік бағдарламаға қатысады. Мұндай жағдайда тұрғын үйдің шаршы метрі 90 мың, 112 500 және 142 500 теңге көлемінде ұсынылады. Енді шаршы метрдің құнын ауданы 60 шаршы метр болатын екі бөлмелі пәтерді алғысы келетін займшының табысымен салыстырып көрейік. 1 шаршы метр құнын 90 000 теңге деп алсақ, пәтер құны 5 400 000 теңге болады. Жинақ бойынша ай сайынға төлем 8 жыл ішінде 28 620 теңгені құрайды. Жалдау бойынша ең жоғары төлем – 6 000 теңге (жас отбасылар үшін – 0). Ал займды жабу бойынша төлем (келесі 15 жылда) 18 900 теңге болады.
МЕМЛЕКЕТТІК БАҒДАРЛАМАҒА ІЛІГУ “БАҒЫ”
– Қарап отырсақ, басында баспанасы жоқ кез келген адам мемлекеттік бағдарламаның кез келген бағыты бойынша пулға ілігіп, үйлі болып жатса өзін бақытты сезінер еді. Бірақ, осы жерде бір кілтипандар бар сияқты. Оған қоса “Қолжетімді тұрғын үй – 2020” бағдарламасын жүзеге асыруда банктің рөліне қатысты түсініспеушіліктер барын жоққа шығаруға болмас. Мысалы, көптеген адамдар мемлекет бөлген миллиардтарды банк өз бетінше жұмсайды деп ойлайды.
– “Қолжетімді тұрғын үй – 2020” бағдарламасы аясында банкке 12,2 миллиард теңге көлемінде бюджеттік несие берілген. Бұл сома аталмыш бағдарламаның нақты өлшемдеріне сәйкес келетін қатысушыларына ҚТҚЖБ-ның жеке қаражатымен теңдей, аралық және алдын ала займын беруге арналған. “Қолжетімді тұрғын үй – 2020” бағдарламасының қатысушылары үшін бекітілген, арнаулы сыйақы мөлшерлемесі теңгемен жылына 8 пайызды құрайды (тиімді сыйақы мөлшерлемесі 8,3 пайыздан басталады). Алдын ала және аралық займ бойынша жылдық үстеме 6,5-7 пайыз (тиімді сыйақы ставкасы 7,2 пайыз). Іс жүзінде “Қолжетімді тұрғын үй – 2020” бағдарламасы бойынша тұрғын үй құрылысына арналған барлық қалған бюджеттік қаражат банкке емес, жергілікті атқару органдарына (ЖАО) бөлінеді. ЖАО қаражатты алған соң үйлердің жобасын дайындап, оны банкпен келісіп, содан кейін үйлерді сала бастайды. Екі бағыт бойынша қаржы операторы ретіндегі банктің міндеті – пулға ілінгендерге тұрғын үй займын беріп, осы пәтерлерді сатып алуды қамтамасыз ету. Нақты бір салынып жатқан үйге байланысты келісілген ақпаратты ала салысымен оны тұрғын үйдің сипатына қарай өзіміздің бұрынғы және әлеуетті салымшыларымызға ұсынып, пулды жасақтауды бастаймыз. Ресми хабарландыру жарияланған сәттен бастап 2 айға созылатын өтініштерді қабылдау автоматтандырылған. Кандидат туралы барлық мәліметтер жүйеге өтініш берілген күні мен сағаты, секундына дейін дәл енгізіледі. Тура қазіргі автоматтандыруды аяқтау кезеңінде – пулға қатысуға өтінімдер беру электронды түрде жүргізілуде. Барлық өтініш беру мен пулға қабылдаудың рәсім-тәртібі рет-ретімен сипатталып, банктің сайтында орналастырылған. Мен тек екі мәселені ғана бөле-жарып атап өткім келеді: пулды жасақтау жөніндегі талаптарды банк бекітпейді. Оны жасақтау жөніндегі базалық талаптар мемлекеттік бағдарламаның өзінде көрсетілген. Балл есептеудің ережелері мен өлшемдері де сайтта жарияланған. Пулдан үміткерлер қанша балл жинайтындығын өздері де есептей алады. Екінші мәселе – мемлекеттік бағдарлама бойынша тұрғын үй сатып алу келісімшартын өтінім берушілер әкімдіктермен жасайды, содан кейін келісімшарттар құзырлы мекемелерде тіркеледі. Осыдан кейін тіркелген келісімшарттар ҚТҚЖБ-ға беріледі де, несиені рәсімдеудің стандартты тәртібі басталады. Клиенттің тұрғын үй сатып алу үшін берген ақшасы бірден әкімдікке аударылады. Пәтерді қабылдап алу актісіне қол қойылғаннан кейін, ол пәтерінің кілтін алады.
Мемлекеттік бағдарламаға сәйкес 2020 жылға дейін осы жүйеге қатысушылар үшін 4,5 миллион шаршы метр тұрғын үй салу көзделген. Бұл әр пәтерді орта есеппен 60 шаршы метр дегенде шамамен 75 мың пәтер болады. Қазір елімізде әкімдіктермен қол қойылған келісімшарттарға сәйкес 11078 пәтерден тұратын 137 үйдің құрылысы жүріп жатыр. Қазірдің өзінде 4132 пәтерден тұратын 52 үй пайдалануға берілді. Жыл аяғына дейін 6729 пәтері бар 84 үй өткізіледі деп күтіп отырмыз. Егер қалалар бойынша айтар болсақ, онда Астанада биыл 2053 пәтер өткізілуі тиіс (қазір оның 420-сы беріліп қойды). Алматыда 1719 пәтердің құрылысына келісімшарт жасалған, оның 264-і өткізілді.
ӨСУ ӨЗЕГІ
– Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің өсу өзегі қандай?
– Біздің басты міндет – тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесін дамыту. 2003 жылғы 29 қыр-күйекте бірінші тұрғын үй құрылыс жинақ шарты жасалғалы бері банк көрсеткіштері тұрақты түрде өсіп келеді. Орташа жылдық есеппен алғанда, ҚТҚЖБ екінші бесжылдығында шарттар бойынша өсімнің жыл сайынғы қарқыны 23%-ды құрады. Тіптен дағдарыс кезеңінде де кері кету байқалмады. Жарналар бойынша орташа жылдық өсім – 64%. Жасалған шарттар көлемі 883 млрд. теңгеге жетті. Берілген несие бойынша өсімнің орташа жылдық қарқыны – 45%. Яғни, тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі халық сеніміне ие және өсіп келеді!
Алевтина ДОНСКИХ.